KAT MÜLKİYETİ KANUNU

KAT MÜLKİYETİ KANUNU

Kanun Numarası : 634

Kabul Tarihi : 23/6/1965

Yayımlandğı Resmî Gazete : Tarih : 2/7/1965 Sayı : 12038

Yayımlandığı Düstur : Tertip : 5 Cilt : 4 Sayfa : 2932

BİRİNCİ BÖLÜM

Genel Hükümler

A) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı:

I – Genel kural:

Madde 1 – Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen,

depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o

gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız

mülkiyet hakları kurulabilir.

Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölüm-

leri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki

veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.

II – Tarifler:

Madde 2 – Bu Kanuna göre:

a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas

yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli

olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bö-

lüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan

yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu

hakka sahip olanlara (Kat maliki);

b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullan-

ma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle

paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);

c) (Değişik: 13/4/1983-2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu

olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri

için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irti-

fak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);

d) Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mül-

kiyet paylarına (Arsa payı);

e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme);

denir.III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:

Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı

özel bir mülkiyettir.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülki-

yete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine

göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet

esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin pay-

ları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payla-

rının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu

fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma

veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.

(Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/1 md.) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irti-

fak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak,

bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin

veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.

IV - Ortak yerler:

Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve

şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile

taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve

tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar

ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çama-

şır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin ko-

runmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer

daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,1

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile

kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve

antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya fayda-

lanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

B) Bağlantılar :

I - Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:

Madde 5 – Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona

bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak

devredilemiyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.

1 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 2 nci maddesiyle; bu bende "Temeller ve ana duvarlar,"

ibaresinden sonra gelmek üzere "taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı

sistemin parçası diğer elemanlar," ibaresi eklenmiştir.Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış

arsa payı bırakılamaz.

Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.

Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifak-

lar kurulamaz.

Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki

sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı ora-

nında, kendiliğinden kayıtlar.

II - Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı:

Madde 6 – Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis

edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi

eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, ek-

lentilerin de tek başına maliki olur.

Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapı-

nın oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir.

Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklariyle bağ-

daşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.

Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklenti-

ler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış vaya kiralanmış olur.

C) Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle satınalma (Şüf'a) hakkı:

I - Ortaklığın giderilmesi:

Madde 7 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın gi-

derilmesi istenemez.

Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bun-

larda ortaklığın giderilmesi istenebilir.

II- Öncelikle satınalma hakkı:

Madde 8 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuş

bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının

satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma

hakkı yoktur.

Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde

öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.

Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.D) Genel hükümlerin uygulanma alanı:

Madde 9 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri

arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde,

kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine

göre karara bağlanır.

İKİNCİ BÖLÜM

Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması

A) Genel kural:

Madde 10 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.

Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün

yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta

birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş

veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok

katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle

bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesi-

nin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.

(Değişik dördüncü fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) Kat mülkiyetinin tescili, tapu

memurunca düzenlenen resmî senet uyarınca veya aşağıdaki fıkralara göre yapılabilir.

(Ek fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin

belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat

sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noter-

lik sözleşmesine istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin (…)2 kat irtifakı ve kat mülkiyeti

tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi halinde ilgili idare tarafından yapılır. Tapuya

tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari pro-

je ile yönetim planı esas alınır. Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.2

(Ek fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) (Değişik altıncı fıkra:9/6/2021-7327/11 md.) Yapı

kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır. Yapı

kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine

yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile

yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir. Tapu

müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın cins değişikliği

resen tescil edilir. Cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline

ait resmî senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın

resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemler, döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.

2 9/6/2021 tarihli ve 7327 sayılı Kanunun 11 inci maddesiyle, bu fıkranın birinci cümlesinde yer alan

“kat karşılığı temlik sözleşmesi ve” ibaresi “kat karşılığı temlik sözleşmesi veya” şeklinde değiştirilmiş,

cümlede yer alan “cins değişikliği,” ibaresi madde metninden çıkarılmıştır.Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi

davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve

bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin,

12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleşti-

rilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.

(Ek fıkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya

başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bun-

lardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğü-

ne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.

B) Kat mülkiyeti kütüğü:

Madde 11 – (Değişik: 14/11/2007-5711/4 md.)

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütü-

ğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat

mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.

Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili

Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur.

C) Kat mülkiyetinin kurulması:

I - İstem ve belgeler:

Madde 12 – (Değişik: 14/11/2007-5711/5 md.)

Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi husu-

sunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte

tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:

a) (Değişik: 15/2/2018-7099/5 md.) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cep-

heler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin

konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş büro-

su gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı

inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili

kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları

alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı

kullanma izin belgesi.

b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıla-

rın özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran

malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.

c) (Mülga: 23/6/2009-5912/2 md.)

II - Sözleşme ve tescil:

Madde 13 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/5 md.) Tapu memuru kendisine

verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların

yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair

resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Sözleşme düzenlenince kat irtifakının

kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki,

doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün kayıtlı bulundu-

ğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine

çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak

hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat

mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı

bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle

tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölüm-

lerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler ara-

sında bağlantı sağlanır.

(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Anagayrimenkulün sayfasında evvelce

mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kü-

tüğündeki sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden

sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün

tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.

Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliği-

ni kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır.

(Değişik: 13/4/1983-2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı tasarruf bel-

gesinden başka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağım-

sız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.

D) Kat irtifakının kurulması:

Madde 14 – (Değişik birinci fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Henüz yapı yapılmamış

veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil

edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci

maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve ku-

ruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan

ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını

tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.3

Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının il-

gili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Be-

yanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanma-

sından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere

bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.

3 15/2/2018 tarihli ve 7099 sayılı Kanunun 6 ncı maddesiyle; bu fıkrada yer alan “12 nci maddenin

(a) bendine uygun olarak düzenlenen” ibaresi “12 nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun

olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün pay-

daşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen” şeklinde

değiştirilmiştir.(Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/3 md.) (Mülga fıkra:9/6/2021-7327/12 md.)

(Ek fıkra: 14/11/2007-5711/7 md.; Mülga: 23/6/2009-5912/3 md.)

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları

A) Kat maliklerinin hakları:

I - Bağımsız bölüm üzerinde:

Madde 15 – Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun il-

gili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkile-

re sahiptirler.

II - Ortak yerler üzerinde :

Madde 16 – Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları ora-

nında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük,

garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme

olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

B) Kat irtifakı sahibinin hakları:

Madde 17 – Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede

yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getiril-

mesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.

(Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi

aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti

yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.

(Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen ta-

mamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyeti-

ne geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları

A) Kat Maliklerinin borçları:

I - Genel kural:

Madde 18 – Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri

kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin hakla-

rını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki ki-

racılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devam-

lı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlik-

te, müteselsil olarak sorumlu olur.

(Mülga son fıkra: 14/11/2007-5711/24 md.)II - Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:

Madde 19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzel-

liğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat malik-

lerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım

ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir

bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen

onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece

tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun bi-

çimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölü-

münde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya

duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm ma-

liklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği za-

rardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma:

Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri

aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa

eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güç-

lendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme

giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;4

Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ve-

ya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç

bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

(Değişik: 13/4/1983-2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hak-

kında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna

ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tama-

mını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme

tazminatı ödemekle yükümlüdür.5

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden

herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların

yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

4 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 9 uncu maddesiyle bu bentte yer alan "koruma" ibaresinden

sonra gelmek üzere ", güçlendirme" ibaresi eklenmiştir.

5 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 9 uncu maddesiyle bu fıkrada yer alan "yüzde on" ibaresi

"yüzde beş" olarak değiştirilmiştir.IV - Sigorta anlaşması:

Madde 21 – Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerin-

den sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.

Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında, ka-

tılmakla yükümlüdürler.

Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine söz-

leşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılır.

Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı

hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları ora-

nında harcanır.

Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşıla-

mak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu

halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı

kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur.

Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.

V - Ortak giderlerin teminatı:

Madde 22 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci

madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağım-

sız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak

devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracı-

nın sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira

borcundan düşülür.

Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemi-

yen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin

yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.

(Değişik son cümle: 14/11/2007-5711/10 md.) 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893

üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.

(Değişik: 13/4/1983 - 2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat

maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

VI - Müsaade mecburiyeti:

Madde 23 – Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesis-

lerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin ye-

niden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik inceleme-

ler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde

başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına kat-

lanmaya mecburdurlar.6

6 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 11 inci maddesiyle; bu fıkrada yer alan "tesislerin yeniden

yapılması" ibaresinden sonra gelmek üzere "ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen

teknik incelemeler" ibaresi eklenmiştir.Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve

eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için,

sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bö-

lümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.

Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sı-

fatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal

ödemekle yükümlüdürler.

VII - Yasak işler:

Madde 24 – Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen

bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesse-

seler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik,

poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema,

tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı

yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, bo-

yahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği

ile vereceği kararla açılabilir.

(Ek fıkra: 13/2/2011-6111/194 md.) 1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık bü-

roları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve

hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten

itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli

Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından

açılan bürolar hakkında da uygulanır.

Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bö-

lümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.

VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:

Madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yü-

kümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale

gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet

hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu gibi bir kat maliki hakkında, ba-

ğımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu

mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması,

aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar

vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse,

davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak

sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı

için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldı-ğına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bö-

lümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine

ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir :

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki

takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gere-

ğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle

öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak

kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

(Değişik dördüncü fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu maddedeki dava hakkı, devir

konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı

ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava

sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

B) Kat irtifakı sahiplerinin borçları:

Madde 26 – Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat

mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için

kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca

kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/13 md.) Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine

düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay

içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat

irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranın-

da devrine karar verir.

Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapıla-

maması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı

tazminle yükümlüdür.

BEŞİNCİ BÖLÜM

Anagayrimenkulün Yönetimi

A) Genel kurul:

Madde 27 – Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, ka-

nunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

B) Yönetim planı:

Madde 28 – Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve

denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün

kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden do-

ğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.(Değişik: 13/4/1983 - 2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat

maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye

başvurma hakları saklıdır.

Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve

cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.

Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütü-

ğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat

mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları:

I - Toplantı zamanı:

Madde 29 – Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim pla-

nında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı

içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki

yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir za-

man gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerin-

den üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün

kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildi-

rilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci top-

lantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.)

İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.

II - Yeter sayı:

Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarı-

sından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/15 md.) Yeter sayının sağlanamaması nede-

niyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu

toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.

III - Oya katılma:

Madde 31 – Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.

Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bö-

lüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin

sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy

hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.

Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içle-

rinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni

mümessili temsil eder.Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır

bulunabilir, fakat oya katılamaz.

(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili

vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil

tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en

fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

IV - Kararlar:

Madde 32 – Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı

ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.

Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri ku-

rulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.

Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında

veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan an-

laşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.

Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan

her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat malik-

lerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.

Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha

önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.

V - Hakimin müdahalesi:

Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca

verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı

oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her

kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlaya-

rak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir;

kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre

koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına

veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini

yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bu-

lunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hü-

küm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun,

tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin

kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lira-

sına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.D) Yönetici:

I - Atanması:

Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dı-

şardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici),

kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması

mecburidir.

Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yöne-

tici durumundadır.

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından

atanır.

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski

yönetici tekrar atanabilir.

Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici

atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden biri-

nin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yöneti-

ci atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat ma-

liklerine karşı sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat ma-

likleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahke-

mesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir;

sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu,

yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.

(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/18 md.) Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev ad-

resinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılma-

sı mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin

başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî

para cezası verilir.

II - Yöneticinin görevleri:

1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:

Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksi-

ne hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve ona-

rımı için gereken tedbirlerin alınması;

c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım

işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında

gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde,kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp

bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dola-

yısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağım-

sız bölümlere ait kiraların toplanması;

f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına

meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;

h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan husus-

larda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı da-

va ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir

bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap

açtırılması;

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

l) (Ek: 4/4/2015-6645/82 md.) Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir

şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik

düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.

(Ek fıkra: 4/4/2015-6645/82 md.) Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları

taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan

işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.

2. Defter tutulması ve belgelerin saklanması:

Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve

tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih

sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada

saklamaya mecburdur.

Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından

notere kapattırılması mecburidir.

Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fık-

rasında yazılı cezalar uygulanır.

3. İşletme projesinin yapılması:

Madde 37 – (Değişik: 13/4/1983 - 2814/12 md.)

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin

bir işletme projesi yapar.

Bu projede özellikle:

a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;

b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göredüşecek tahmini miktar;

c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20

nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;

Gösterilir.

Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşı-

lığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye

itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gere-

kirse yeni bir proje hazırlanır.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili karar-

ları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

III - Sorumluluğu:

1.Genel kural:

Madde 38 – Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

(Ek fıkra: 14/11/2007-5711/19 md.) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya

toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yö-

neticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçi-

len yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat ma-

liklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu

konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

2. Hesap Verme:

Madde 39 – Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazıl-

mamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o

tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.

Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında

yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

IV - Hakları:

Madde 40 – Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.

Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe

yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat

ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu

yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir.

Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edil-

memiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir.

(Değişik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atan-

mış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katı-

lacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisinedüşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

E) Yönetimin denetlenmesi:

Madde 41 – Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak

denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.

Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu de-

netim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her

zaman yapılabilir.

Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla

seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya

denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim

yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve

anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer

örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1)

den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir

deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

F) Yenilik ve ilaveler:

I - Faydalı olanlar:

Madde 42 – Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir deği-

şiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale

konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik

ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

(Ek fıkra: 1/7/2005-5378/19 md.) Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi

hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek

sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantının bu süre içerisinde yapılamaması

veya tadilat talebinin çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat malikinin talebi üze-

rine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili

mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapı-

lır. İlgili merciler, tasdikli proje değişikliği veya kroki taleplerini en geç altı ay içinde sonuç-

landırır. Komisyonun teşkili, çalışma usûlü ile engellinin kullanımından sonraki süreç ile

ilgili usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ile Özürlüler İdaresi Başkanlığı tarafından

müştereken hazırlanacak yönetmelikle belirlenir.7

Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre,

ödenir.

(Değişik dördüncü fıkra: 18/4/2007-5627/16 md.) Kat maliklerinden birinin isteği

7 25/4/2013 tarihli ve 6462 sayılı Kanunun 1 inci maddesiyle, bu fıkrada yer alan “Özürlülerin” ve

“özürlünün” ibareleri sırasıyla “Engellilerin” ve “engellinin” şeklinde değiştirilmiştir.üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden

ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve

arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı ikibin

metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştü-

rülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sis-

temlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan

Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir.

(Değişik beşinci fıkra: 18/4/2007-5627/16 md.) Isıtma sisteminin merkezi sistemden

ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde,

yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.

II - Çok masraflı ve lüks olanlar:

Madde 43 – Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının

özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tara-

fından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlar-

dan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve

ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.

Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmıyan kat maliki veya onun külli veya cüzi

halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları

oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.

III- Bağımsız bölüm ilavesi:

Madde 44 – Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam

kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü madde-

nin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:

a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;

b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de

dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre

yeniden ve oybirliğiyle tesbit edilmesi;

c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru

huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, ana-

gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine

tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne

göre bağlantı sağlanması;

Şarttır.

Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak is-

temiyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptı-

ranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmıyan kat maliklerinin arsa pay-

larından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartiyle, yeni yapılan

bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine

çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğü-

nün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.

G) Temliki tasarruflar ve önemli işler:

Madde 45 – Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bö-

lünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının

dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri

ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.

ALTINCI BÖLÜM

Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona Ermesi

A) Kat mülkiyetinin sona ermesi:

I - Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte yok olması veya kamulaştırılması ile:

Madde 46 – Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona

erer.

Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplan-

masiyle kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez.

Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde

toplamış bulunan malikin, anagayrimankuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine

ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına gö-

re, genel kütükte yeni bir sayfaya gaçirilerek ve eski kayıtlariyle bağlantı sağlanmak suretiyle

tescil olunur. Anagayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin kurulmasından sonra değişiklik-

ler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır.

Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi hakla kayıt-

lanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, anagayrimen-

kul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil

kaydının silinmesi istenemez.

Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat etmemekle beraber

hakkının yalnız borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın niteliğine göre, bütün ortak mülki-

yet paylarına aktarılmasına muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun,

adi mülkiyet gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet payları üzerine geçirilmek suretiyle ge-

nel kütüğe tescil olunur.

Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırılması ha-

linde sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır.

Anagayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantı-

lı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bö-

lümün malikine ödenir.II - Anayapının harap olması:

Madde 47 – Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülki-

yeti kendiliğinden sona erer.

Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki

yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu

sürenin tamamlanmasından başlıyarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılı-

ğında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu halde

devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine işaret

olunur; arsa payını devralanlar, devraldıkları tarihten başlıyarak iki yıl içinde, harap olan ba-

ğımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız

bölümlere bağlı arsa paylarını bu kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasındaki esaslara göre

yeniden hasaplıyarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.

Yukardaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat mülki-

yeti kendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler için alınan

sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır.

Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden ya-

pılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri

bunları yeniden yaptırıp yaptırmıyacaklarını, harabolma tarihinden başlıyarak altı ay içinde

diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. (Değişik son cümle: 14/11/2007-

5711/20 md.) Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa

payları, değeri karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.

Harabolan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler de-

vamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine

geçici şerh verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve

geçici şerh kütükten silinir.

III - Bildirme ödevi ve kaydın silinmesi:

Madde 48 – Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harabol-

ması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve

bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından

tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden

bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da yönetici

müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir.

Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenku-

lün kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan

önceki genel kütük kaydiyle bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülki-

yet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde de

ortak mülkiyet hükümleri yürür.

Tümü harabolan anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yine kat

mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulma-

sına dair hükümler uygulanır.B) Kat irtifakının sona ermesi:

Madde 49 – Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memu-

runa verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her za-

man son verebilirler.

Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapıla-

mıyacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.

(Değişik fıkra: 13/4/1983 - 2814/14 md.) Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu

irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden

birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irti-

fakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine ye-

niden uzatılabilir.

(Değişik fıkra: 13/4/1983 - 2814/14 md.) Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldı-

rıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.

YEDİNCİ BÖLÜM

Son Hükümler

A) Yasaklar:

Madde 50 – Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra Medeni Kanuna ve diğer kanunlara

göre, bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki

gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için irtifak hakkı kurulamaz.

Tümü kârgir olmıyan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.

B) Yeni duruma uyma :

I - Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifaklarda:

Madde 51 – (Değişik birinci fıkra: 30/4/1969 - 1166/1 md.) Medeni Kanunun yürür-

lüğe girmesinden sonra bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar bir gayrimenkulün paydaş-

larından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını

sağlamak için üzerinde irtifak hakkı kurulmuş olan gayrimenkullerin mülkiyetinin 2/1/1971

tarihine kadar kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi mecbu-

ridir. Bu yapılmazsa irtifak hakları sona ererek yalnız ortak mülkiyet devam eder.

Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin birinci fıkra gereğince kat mülkiyetine çevrilmesi

ve kat mülkiyet kütüğüne tescili, ortak maliklerden birinin tapu ideresine başvurması üzerine

tapu idaresindeki belgelere ve bu kanunun 12 nci maddesinin (b) bendinde yazılı fotoğrafa

dayanılarak yapılır; bu halde fotoğrafın, tapu idaresine başvuran ortak malikin imzasiyle tas-

dik edilmesi yeter.

Diğer ortak malikler bu çevrilmeye itiraz edemiyecekleri gibi bunun giderlerine katıl-

maktan ve yönetim planı yapmaktan kaçınamazlar; kaçınılırsa, hakimin müdahalasine dair

olan 33 üncü madde hükmü uygulanır.

II - Medeni Kanundan önce kurulmuş olan haklarda :

Madde 52 – Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce (Hava hakkı, oda mül-kiyeti) gibi isimler altında kurulmuş olan haklar, bu kanunun yürürlüğe girmesinden başlıya-

rak üç yıl içinde, aşağıda yazılı hükümlere göre, bu kanun uyarınca kat mülkiyetine veya kat

irtifıkına çevrilir:

a) Gayrimenkul üzerinde bu haklara konu olan yapı bölümleri mevcutsa, hak sahipleri,

aralarında yapacakları bir sözleşme ile, o gayrimenkulün arsasında, bölümlerinin değerleri

oranında ve hiçbir bedel ödemeye mecbur olmaksızın, Medeni Kanunun ortak mülkiyet hü-

kümlerine göre paydaş olurlar ve Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri uyarınca kat

mülkiyetini kurarlar.

b) Yapı bölümleri mevcut olmayıp yalnız hava hakkı mevcutsa, bu hak (a) bendindeki

esaslara göre hak sahibinin arsada paydaş olması suretiyle kendiliğinden kat irtifakı hakkına

çevrilir ve kütüğe o suretle tescil edilir.

c) Hak sahipleri anlaşarak bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç yıl içinde

eski haklarını kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevirmezlerse, bu çevirme, gayrimenkulün

bulunduğu yerin tapu idaresince, ayrı ayrı bölümlerin değerleri oranında arsa paylarının tesbiti

ve gereken belgelerin hazırlanması suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b) bendlerindeki esaslar

uyarınca, hak sahiplerinden birinin müracaatı üzerine veya doğrudan doğruya yapılır ve du-

rum bütün hak sahiplerine bildirilir.

Bu hakların tapu idaresince kat mülkiyetine veya kat irtifakına doğrudan doğruya çev-

rilmesi için gereken masraflar Hazinece ödenerek, kamu alacaklarının tahsili hakkındaki özel

kanun hükümlerine göre hak sahiplerinden alınır.

Hak sahipleri tapu idaresinin kararına karşı, bunun kendilerine bildirilmesinden başlı-

yarak bir ay içinde, sulh mahkemesine dava açmak suretiyle itiraz edebilirler.

III - Medeni Kanuna göre kurulmuş kat irtifaklarının yönetimi:

Madde 53 – Bu Kanun yürürlüğe girdiği tarihten önce bir gayrimenkulün paydaşla-

rından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını

sağlamak için kurulmuş olan irtifak hakları, bu Kanuna göre kat mülkiyetine çevrilinceye ka-

dar anagayrimenkulün yönetimi, yönetim planı yapılması mecburiyeti ve giderlere ve sigorta

mecburiyetine ve bunun primlerine katılma hususlarında bu kanun hükümleri uygulanır.

C) Özel kanuna göre ortaklaştırma (Şüyulandırma) halinde kat mülkiyetinin du-

rumu:

Madde 54 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/21 md.) İmar Kanunu hükümle-

rine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tâbi

gayrimenkul varsa ve ortaklaştırma, 9/11/1985 tarihinden önce ise 6785 sayılı İmar Kanunu-

nun 46 ncı maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayılı İmar Kanununun 16 ncı maddesi gere-

ğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın gide-

rilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/21 md.) Böyle bir anlaşmaya varılamazsa, hergayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde

hükümlerine göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek,

bunlara Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle

her bir gayrimenkulün hükme en yakın tarih itibarıyla ulaştığı değerleri tespit edildikten son-

ra, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu değerle

satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş

olur.

Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden başlıyarak bir ay içinde bedel

ödenmez veya altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösteril-

mezse ortaklaştırılan gayrimenkullerin tümü, imar durumuna göre mümkünse katmülki-

yeti muhafaza ve diğer gayrimenkuller buna ilhak edilerek,

eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak, açık artırma yoliyle satılıp ortaklık

giderilir ve satış bedeli her gayrimenkulün, ikinci fıkra uyarınca takdir edilmiş olan değerleri

arasındaki orana göre, maliklere paylaştırılır.

D) Harç ve vergiler:

Madde 55 – Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başka-

sına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harc ve vergiden muaftır. Bu muafiyet, Medeni Kanu-

nun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifak haklarının 51 nci madde gereğince kat mül-

kiyetine ve Medeni Kanundan önce kurulmuş olan hakların 52 nci maddeye göre kat mülkiye-

ti veya kat irtifakına çevrilmesi işlemlerine de şamildir.

Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu

yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.

E) Belediyesi olmıyan yerlerdeki durum:

Madde 56 – Bu kanunun belediyelere yüklediği görevler, belediye olmıyan, yerlerde o

yerin bağlı bulunduğu ilçe veya il merkezleri belediyelerince, 6785 sayılı İmar Kanununun 47

nci maddesinde bahsi geçen sahalarda ise ilgili belediyece yerine getirilir.

SEKİZİNCİ BÖLÜM8

Devre Mülk Hakkı

Madde 57 – (Ek: 10/6/1985-3227/1 md.)

Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak malikle-

rinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı,

müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir.

Bu hakka devre mülk hakkı denir.

8 10/6/1985 tarihli ve 3227 sayılı Kanunun 1 inci maddesi ile bu Kanuna Yedinci Bölümden sonra ve ek madde-

lerden önce,

“Devre Mülk Hakkı” başlıklı “Sekizinci Bölüm”

ve altında aşağıdaki maddeler eklenmiş, mevcut

57 ve 58 inci maddeler 66 ve 67 nci madde olarak teselsül ettirilmiştir.Madde 58 – (Ek: 10/6/1985-3227/1 md.)

Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devre-

lerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.

Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş

yahut müstakil yapılarda kurulabilir.

Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir.

Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik

edilebilir ve mirasçılara geçer.

Madde 59 – (Ek: 10/6/1985-3227/1 md.)

Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 7 günden daha az süreli

olmaması gerekir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın

kullanımını başkalarına bırakabilir.9

Madde 60 – (Ek: 10/6/1985-3227/1 md.)

Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin be-

yanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir

ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.

Madde 61 – (Ek: 10/6/1985-3227/1 md.)

Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler ara-

sında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve

sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk

sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk

sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.

Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi

aralarından veya dışardan bir gerçek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna tem-

silci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk

yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir.

Madde 62 – (Ek: 10/6/1985-3227/1 md.)

Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde

devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bö-

lüm maliklerinin muvafakatlarına bağlı değildir.

Madde 63 – (Ek: 10/6/1985-3227/1 md.)

Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi

sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun giderilmesini isteyemezler.

Madde 64 – (Ek: 10/6/1985-3227/1 md.)

9 24/3/2022 tarihli ve 7392 sayılı Kanunun 18 inci maddesiyle bu fıkrada yer alan “15” ibaresi “7”

şeklinde değiştirilmiştir.Devre mülk hak sahipleri, kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi

sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşalt-

maya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar.

Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden bi-

risinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahal-

lin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal

zabıtaca boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini

durdurmaz. İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.

Madde 65 – (Ek: 10/6/1985-3227/1 md.)

Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve

uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede veya yönetim planında hüküm

bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.

DOKUZUNCU BÖLÜM10

Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler

Kapsam

Madde 66 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)

Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına

göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmet-

ler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak

bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi

kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat

irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden

fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak

şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.

Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine

çevrilebilir.

Ortak yerler

Madde 67 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)

Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak

kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildik-

leri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları

gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulu-

nan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.

10 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 22 nci maddesiyle; 65 inci maddeden sonra gelmek üzere

"Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm" altında aşağıdaki maddeler ek-

lenmiş, mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül ettirilmiştir.Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri

bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak

yeri sayılır.

Vaziyet plân ve projeleri

Madde 68 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)

Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kul-

lanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsaya-

cak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun

olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir.

Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu

kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu

yapı yönetimince üstlenilebilir.

Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belge-

lere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlana-

cak bir yönetmelikle düzenlenir.

Yönetim

Madde 69 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)

Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü

kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız

o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan

blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa

veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o

parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden olu-

şan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan

yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.

Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o

adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve

yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından karar-

laştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında

başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan ba-

ğımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların

bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin

sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.

Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağım-

sız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız

bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, ka-

nunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki,

yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlüdüzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız

bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız

bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin

sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.

Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri

bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Yönetim plânı ve değiştirilmesi

Madde 70 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)

Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı

düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim

plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağım-

sız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.

Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm

maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.

Yönetici ve denetçi atama

Madde 71 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)

Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için,

blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen

ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak

yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.

Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapı-

ların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa

payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer

ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve tem-

silcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile

atanır.

Ortak giderlere katılma

Madde 72 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)

Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat ma-

liklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak

giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve

yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri ta-

rafından karşılanır.

Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı

İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma

hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulundu-ğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalan-

maya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve

toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.

Geçici yönetim

Madde 73 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)

Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevle-

rini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda

bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında

geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere

yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam

edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren

on yıl geçmekle sona erer.

Uygulanacak diğer hükümler

Madde 74 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)

Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu Kanunda yer alan bü-

tün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir.

Görevli mahkeme:

Ek Madde 1 – (Ek: 13/4/1983-2814/15 md.)

Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde

çözümlenir.

Kullanma yerlerinin boşaltılması:

Ek Madde 2 – (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.)

Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleşmeleri

herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile

dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu

yerleri onbeş gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde boşaltılmayan yerler

yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine başkaca tebligata lü-

zum kalmadan mahalli mülki amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır. İdare ve

yargı organlarına yapılacak başvuru, bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz. İlgililerin

kanun ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.

Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler:

Ek Madde 3 – (Ek:13/4/1983 - 2814/15 md.; Mülga: 14/11/2007-5711/24 md.)

Kat irtifakına geçiş:

Ek Madde 4 – (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.)Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı yaptırılmak

amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden en az beşte dördünün kat irti-

fakına geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması halinde, karara uymayan pay sahiplerinin

gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu payların, isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline

sulh mahkemesi tarafından aşağıdaki şartlarla karar verilir:

a) Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin ispat edilmiş olması,

b) Müşterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına geçiş kararına

veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapılan tebligata rağmen iki ay içinde uyulmamış

olması,

c) Karara uymayan müşterek maliklerin paylarının mahkemece tespit edilen rayiç be-

delinin mahkeme veznesine depo edilmesi.

Hatalı blok veya bağımsız bölüm numaralarının düzeltilmesi

Ek Madde 5 – (Ek:4/7/2019-7181/5 md.)

Kat mülkiyetine tabi yapıların projesindeki hatalı blok numaralarının düzeltilebilmesi

için; blok bazında kat malikleri kurulunun salt çoğunluğuyla alınmış karar ile lisanslı harita ve

kadastro bürosu veya kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanan teknik rapor gereğince düzen-

lenen ve ilgili idarece onaylanan yeni vaziyet planı ilgilisi tarafından tapu müdürlüğüne sunulur.

Kat mülkiyetine tabi yapıların projesindeki hatalı bağımsız bölüm numaralarının dü-

zeltilebilmesi için; lisanslı harita ve kadastro bürosu veya kadastro müdürlüğü tarafından ha-

zırlanan ve ilgili idarece onaylanan teknik rapor ilgilisi tarafından tapu müdürlüğüne sunulur.

Bu fıkra kapsamında yapılan düzeltmelerde ayni ve şahsi hak lehtarlarının muvafakati aranır.

Geçici Madde 1 – (Ek:14/11/2007-5711/23 md.) (Değişik:9/6/2021-7327/13 md.)

Bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm

yapılarda, Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenemeyen yapı kullanma izin belgesi ile yapı

aplikasyon projesinin yetkili idare tarafından elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne

gönderilmesi hâlinde, 10 uncu maddenin altıncı fıkrası hükümleri uyarınca işlem yapılır.

Geçici Madde 2 – (Ek: 23/6/2009-5912/5 md.)

Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu

Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri

kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına

göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yö-

neticisi seçimi, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır.

F) Yürürlük tarihi:810

Madde 75 – Bu kanun yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğe girer.

G) Yürütme makamı:810Madde 76 – Bu kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.

23/6/1965 TARİHLİ VE 634 SAYILI ANA KANUNA İŞLENEMEYEN

GEÇİCİ MADDELER:

1) 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun geçici maddeleri:

Silinmemiş kat irtifakı hakları:

Geçici Madde 1 – Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu Kanunun yürürlüğünden

önce süresi içinde bitirilmemiş olan yapılara ilişkin kat irtifakları tapu kütüğünden silinmemiş

ise, bunlar hakkında da 49 uncu maddenin bu Kanunla değişik hükmü uygunlanır.

Önce açılmış davalar:

Geçici Madde 2 – 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklar nede-

niyle, bu Kanunun yürürlüğünden önce asliye hukuk mahkemelerine açılmış davalar bu mah-

kemelerce sonuçlandırılır.

2) 5/2/1992 tarih ve 3770 sayılı Kanunun geçici maddesi:

Geçici Madde – Doğal Gazın Kullanımı Hakkında Bazı Kanunlarda Değişiklik Ya-

pılmasına Dair Yetki Kanunu ile Bakanlar Kuruluna verilen Kanun Hükmünde Kararname

çıkarma yetkisi 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu için adı geçen Yetki Kanunu ile verilen süre

bitimine kadar geçerlidir.

3) 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun geçici maddeleri:

Geçici Madde 1 – Bu Kanun gereğince hazırlanması gereken yönetmelik, Kanunun

yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde hazırlanır.

Geçici Madde 2 – 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten

önce kat irtifakı kurulmuş binalarda yönetim plânı olmasa dahi 12 nci madde hükümlerine

göre kat mülkiyeti kurulur.

Geçici Madde 3 – Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait

yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine

uyarlanır. Yönetim plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulu-

nun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre

yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi,

en geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.634 SAYILI KANUNA EK VE DEĞİŞİKLİK GETİREN MEVZUATIN

YÜRÜRLÜĞE GİRİŞ TARİHLERİNİ GÖSTERİR TABLO

Değiştiren Kanunun/

KHK’nin Numarası

634 Sayılı Kanunun Değişen

veya İptal Edilen Maddeleri Yürürlüğe Giriş Tarihi

1166 51 2/1/1969

2814

2, 3, 8, 12, 13, 14, 17, 19, 20,

22, 28, 37, 40, 49, Ek Madde 1,

Ek Madde 2, Ek Madde 3, Ek

Madde 4

14/4/1983

3227

Sekizinci Bölüm, 57, 58, 59,

60, 61, 62, 63, 64, 65

25/6/1985

KHK/431 42 13/2/1991

3770 42 11/2/1992

5378 42 7/7/2005

5627 42 2/5/2007

5711

3, 4, 10, 11, 12, 13, 14, 18, 19,

20, 22, 23, 25, 26, 29, 30, 31,

33, 34, 38, 47, 54, Dokuzuncu

Bölüm, 66 ila 74, Geçici Mad-

de 1, İşlenemeyen Hükümler

(Geçici Madde 1, 2 ve 3)

28/11/2007

5912 3, 12, 14, Geçici Madde 1, Ge-

çici Madde 2

7/7/2009

6111 24 25/2/2011

6462 42 3/5/2013

6645 35 23/4/2015

7099 10, 12, 14 10/3/2018

7181 Ek Madde 5 10/7/2019

7327 10, 14, Geçici Madde 1 19/6/2021

7392 59 1/4/2022

Telefon
WhatsApp
İnstagram